Vài tuần trở lại đây, giao dịch bất động sản (BĐS) ở khu vực TP Thủ Đức (đặc biệt là khu vực trung tâm khu hành chính phường Thạnh Mỹ Lợi) và các khu vực giáp ranh phía Đông TP HCM sôi động hơn bao giờ hết.
Sốt cục bộ
Bà Ngọc Hà, một nhà đầu tư lâu năm ở khu vực TP Thủ Đức (chủ yếu khu quận 2 cũ), cho hay thời gian gần đây, nhiều người đi lùng đất ở các phường giáp ranh khu đô thị mới Thủ Thiêm như Thạnh Mỹ Lợi, An Phú, An Khánh. "Mấy ngày nghỉ Tết dương lịch, tôi chứng kiến nhiều người từ Hà Nội vào để tìm mua đất, đặc biệt là những mảnh đất "vàng" xung quanh Trung tâm hành chính TP Thủ Đức (đường Trương Văn Bang, phường Thạnh Mỹ Lợi).
Nếu như trước và trong đại dịch Covid-19, giá đất dọc tuyến đường Trương Văn Bang ở mức 300 triệu đồng/m2, sau dịch nhảy lên 350 - 400 triệu đồng/m2 và 2 tuần trở lại đây đã vọt lên 480 - 500 triệu đồng/m2, tức đã tăng 20%-30% chỉ trong vòng 3 tháng sau giãn cách" - bà Hà nói.
Anh Trần Văn Trường (ngụ quận 7) cho biết anh rao bán lô đất diện tích 80 m2 ở khu Nam Long (phường Phước Long B, TP Thủ Đức) khá lâu mà không bán được, gần đây người hàng xóm ở cạnh mảnh đất bất ngờ gọi điện hỏi mua và ra giá 7,2 tỉ đồng, cao hơn cả giá anh Trường rao bán hồi trước dịch mà không phải tốn phí môi giới.
Không chỉ thị trường BĐS quận 2 và quận 9 cũ sôi động trở lại mà nhà đất ở các địa phương giáp ranh TP HCM như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đang hút khách. Anh Hoàng Cầm, một môi giới BĐS cho biết giá nhà phố và đất nền ở những khu vực này tăng 10%-20%, đặc biệt có căn tăng tới 30%.
"Những ngày cuối năm và Tết dương lịch, nhiều người không nghỉ Tết, đi chơi mà đi xem rồi đặt cọc mua nhà đất rất nhộn nhịp, các dự án nhà phố giá 6-20 tỉ đồng/căn, thậm chí nhiều căn vài chục tỉ đồng họ vẫn mua" - anh Hoàng Cầm cho biết.
Theo tìm hiểu của chúng tôi, thị trường BĐS khu Đông thành phố và các tỉnh lân cận đã ấm dần từ sau giãn cách xã hội. Nguyên nhân là do nhu cầu đầu tư của nhiều người gia tăng sau dịch, cũng như các thông tin về quy hoạch cơ sở hạ tầng giúp thị trường BĐS hưởng lợi. Còn kết quả đấu giá đất vàng Thủ Thiêm cao kỷ lục như chất xúc tác làm cho giá nhà đất một số khu vực lân cận sốt cục bộ theo kỳ vọng của các nhà đầu tư.
Dưới góc nhìn của một nhà đầu tư, bà Ngọc Hà lý giải từ sau giãn cách, sản xuất kinh doanh vẫn rất khó khăn, nhiều người ngại giữ tiền vì lãi suất thấp, sợ lạm phát nên có nhu cầu mua BĐS để tích trữ, một số người mua nhà đất vì kỳ vọng hưởng lợi từ các chính sách thúc đẩy đầu tư công của Chính phủ. Sau đó thêm thông tin đấu giá đất Thủ Thiêm giá quá cao càng thúc đẩy người người đổ tiền vào đất, đặc biệt là những khu gần với Thủ Thiêm.
"Tuy nhiên, theo tôi biết thì nhiều người mua đất khu vực Thạnh Mỹ Lợi nghe thông tin thành phố sẽ triển khai tuyến đường Đồng Văn Cống mở rộng, rồi tuyến giao thông Mỹ Thủy nên họ muốn mua nhà đất khu trung tâm TP Thủ Đức để đón đầu. Những người có nhà đất trong khu vực cũng nghe được thông tin nên "găm" lại, không muốn bán càng khiến giá cả tăng vọt. Một số người không mua đất Thủ Thiêm, Thạnh Mỹ Lợi thì tìm mua đất tại An Phú, An Khánh, An Lợi Đông... làm cho giá nhà đất những khu này cũng tăng nhiệt. Còn những khu khác giá chỉ tăng nhẹ theo thị trường chung chứ không đến nỗi sốt" - bà Hà nói.
Nhiều người tìm đến các phường Thạnh Mỹ Lợi, An Phú - An Khánh… để tìm mua nhà đất sau đấu giá đất Thủ Thiêm hồi giữa tháng 12-2021
Cần có biện pháp kiểm soát
Trong một văn bản gửi Chính phủ và các bộ, ngành vào những ngày cuối năm 2021, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), đã báo cáo về việc thị trường BĐS khu Đông TP HCM có dấu hiệu một số chủ đầu tư "té nước theo mưa", dừng bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để "găm" hàng sau phiên đấu giá đất vàng Thủ Thiêm.
Theo ông Châu, kết quả đấu giá quá cao có nhiều mặt tốt nhưng cũng gây bất lợi cho thị trường và cho xã hội. Theo đó, giá đất có thể bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực sẽ không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường BĐS. Nó cũng làm bất lợi hơn cho các chủ đầu tư chưa nộp hoặc mới tạm nộp tiền sử dụng đất. Bởi nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá "khủng" mới xác lập thì tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại.
Giá đất quá cao so với thực tế cũng không phù hợp với quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu, không phù hợp với thực tiễn của thị trường BĐS, vừa gây thiệt hại cho người tiêu dùng vừa bất lợi cho chính các chủ đầu tư. Vì nếu chủ đầu tư dự án đưa ra giá bán nhà, đất quá cao mà không được thị trường chấp nhận thì có thể làm tăng lượng hàng tồn kho có giá trị lớn.
Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp (DN) có thể lợi dụng giá trúng đấu giá cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đánh vống giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm ngân hàng hoặc để "làm sạch" bảng cân đối tài chính. Đồng thời, giá đất trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường BĐS theo hiệu ứng "bình thông nhau" gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại, trước hết là mục tiêu phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp tại TP HCM.
Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, ông Tạ Trung Kiên, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư - Phát triển Wowhome, cho biết sau đấu giá đất ở Thủ Thiêm, nhiều chủ đầu tư có quỹ đất ở khu vực này đã bắt đầu suy nghĩ lại về các chiến lược bán ra sản phẩm trong thời gian tới. Đặc biệt đã có chủ đầu tư dừng kế hoạch bán hàng, chờ thêm thông tin để có kế hoạch tiếp theo.
Nếu để các chủ đầu tư "té nước theo mưa" tăng giá nhà đất trong thời gian tới sẽ gây bất lợi cho người có nhu cầu mua nhà để ở, cho xã hội vì không còn nhà giá thấp và trung bình. Ngay cả những người mua để đầu tư cũng khó tham gia khi giá đã ở mức quá cao… Do đó, theo ông, cơ quan quản lý cần có biện pháp để kiểm soát việc tăng giá nhà đất bất hợp lý nhằm ổn định thị trường.
Cổ phiếu BĐS ăn theo đấu giá
Không chỉ giá nhà đất tăng vọt sau đấu giá đất vàng Thủ Thiêm mà giá cổ phiếu của các công ty BĐS có quỹ đất ở Thủ Thiêm hay những khu vực lân cận cũng tăng chóng mặt. Các nhà đầu tư cho rằng với kết quả đấu giá đất tại Thủ Thiêm tới gần 2,5 tỉ đồng/m2 sẽ tác động và hình thành mặt bằng giá mới cho thị trường BĐS nói chung. Đó là một cơ sở để cho các dự án khác sẽ nâng giá bán lên trong thời gian tới. Chính vì vậy, nhà đầu tư đã chú ý đến các DN có quỹ đất lớn và việc mua vào cổ phiếu là một cách để đón đầu kết quả lợi nhuận có thể gia tăng tốt hơn…
Điển hình, cổ phiếu CII của Công ty CP Hạ tầng Xây dựng TP HCM đã tăng từ 25.000 đồng lên 50.000 đồng trong chưa đầy 3 tuần cuối tháng 12 sau khi giới đầu tư phát hiện công ty này đang có quỹ đất lên tới 9 ha trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, sát những lô vừa đấu giá xong.
Công ty CP Năm Bảy Bảy (mã chứng khoán: NBB) dù không có đất ở Thủ Thiêm nhưng là công ty con của CII nên giá cổ phiếu NBB cũng phi thẳng đứng từ 33.000 đồng lên 52.000 đồng, trước khi điều chỉnh về 44.700 đồng/cổ phiếu vào ngày cuối năm 2021.
Hay cổ phiếu của những công ty khác dù không có quỹ đất ở Thủ Thiêm nhưng có quỹ đất lớn ở những địa phương khác cũng tăng giá chóng mặt, như cổ phiếu DIG của Tổng Công ty CP Đầu tư và Phát triển tăng từ mốc 60.000 đồng lên hơn 100.000 đồng trong chưa đầy 1 tháng, cổ phiếu LDG của Công ty CP Đầu tư LDG tăng trần liên tục trong 2 tuần, từ mức giá 14.000 đồng lên 24.000 đồng… Ngoài ra, cũng còn rất nhiều mã cổ phiếu BĐS, xây dựng cũng tăng rất mạnh trong vài tháng gần đây.
Chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển cho rằng cổ phiếu BĐS tăng mạnh như thời gian qua là chưa phản ánh đúng thực tế nội tại của DN cũng như của nền kinh tế chung. "Đành rằng, thị trường BĐS và chứng khoán có thể hưởng lợi từ những chính sách kích thích kinh tế của Chính phủ nhưng nhà đầu tư cũng nên tỉnh táo khi đầu tư vào DN, cổ phiếu. Tránh nghe theo thông tin một chiều của các nhà môi giới, nhà tạo lập để đẩy giá cổ phiếu rất dễ dẫn đến thua lỗ" - TS Đinh Thế Hiển nhận định.
