“Xé rào” huy động vốn trái phép?
Dự án Khu Đô thị Phú Hội (tên thương mại là Mega City 2), do Công ty TNHH Khu đô thị Phú Hội làm chủ đầu tư, ông Nguyễn Thuận là người đại diện theo pháp luật. Dự án có quy mô 83,94ha, nằm trên địa bàn hai xã Long Tân và Phú Hội, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.
Phối cảnh dự án Khu Đô thị Phú Hội (tên thương mại là Mega City 2).
Theo ghi nhận, dự án trên được Công ty CP TMDV – XD địa ốc Kim Oanh (Tập đoàn Kim Oanh - Kim Oanh Group) do bà Đặng Thị Kim Oanh làm Tổng Giám đốc điều hành, chào bán, kinh doanh. Cụ thể, trong quá trình tiến hành việc huy động vốn dự án Mega City 2 mọi hình ảnh, logo thương hiệu trang trí tại khu điều hành dự án đều thể hiện là Kim Oanh Group. Mặc dù vậy, nhưng hợp đồng chuyển nhượng đất nền dự án này lại do ông Nguyễn Thuận đứng ra ký kết với khách hàng với tư cách là tổng giám đốc Công ty TNHH Khu đô thị Phú Hội.
Vừa qua, trong vai người đi mua đất, truy cập vào trang wed: diaockimoanh.org, và gọi theo sốđiện thoại trên trang web này, PV được nhân viên kinh doanh tên T. nhiệt tình tư vấn.
“Nếu chị mua đất bên em sẽ có hai hướng để chị lựa chọn. Một là mua lại nền của khách hàng ký gửi, hai là mua từ chủ đầu tư. Đối với nền ký gửi tầm 750 triệu/nền (90m2), còn với những nền to hơn, loại biệt thự thì trung bình 1,5 tỷ/nền (200m2). Nếu chị chọn mua từ chủ đầu tư nhưng nền đất cũng của khách hàng đã mua rồi gửi chủ đầu tư bán (nghĩa là F2 - PV) thì sẽ được chia nhỏ số tiền thanh toán thành 3 đợt, mỗi đợt cách nhau 45 ngày”, T. nói.
Theo T., để được giữ chỗ mua nền đất tại dự án Mega City 2, khách hàng phải đặt cọc trước 50 triệu, trong vòng 7 ngày thanh toán đợt 1 là 50%, 45 ngày sau thanh toán tiếp 45% còn lại, và 5% cuối cùng thanh toán khi nhận sổ.
“Chị mua đất bên công ty em không bao giờ bị thiệt, công ty luôn có những chính sách tốt nhất cho khách hàng. Với dự án Mega City 2, khách hàng nào thanh toán đúng hạn trong vòng 7 ngày kể từ ngày cọc công ty sẽ tặng ngay cho khách hàng đó 5 chỉ vàng, và số vàng này được quy thành tiền để trừ trực tiếp vào tiền mua đất”, T. nói thêm.
Khi PV đề cập đến khoảng thời gian chính xác ra được sổ tại dự án Mega City 2, thì T. cho biết, dự kiến trong khoảng từ cuối năm nay đến đầu năm sau (2021) sẽ có sổ cho khách hàng. Đồng thời, để tạo thêm niềm tin, T. không ngại khẳng định, pháp dự án đầy đủ, khách hàng không cần phải lo lắng gì khi mua nền đất tại dự án Mega City 2.
Theo hướng dẫn của T., PV đến thực địa khu dự án Mega City 2. Theo đó, dự án Mega City 2 nằm sâu trong con đường nhỏ với hai bên là rừng tràm trải dài. Đồng thời,dự án Mega City 2 vẫn chưa hoàn thiện xong hạ tầng. Bên trong khu điều hành, logo Công ty Kim Oanh được đặt bên cạnh sa bàn phối cảnh dự án.
Xung quanh khu vực dự án, tiếp cận với khách đến xem đất, nhiều nhân viên kinh doanh của Kim Oanh liên tục nhấn mạnh và nhắc đi nhắc lại nhiều việc dự án Mega City 2 đã đầy đủ hồ sơ, thủ tục pháp lý để bán.
“Bên em đã bán hết 3.000 nền chỉ trong hai ngày mở bán dự án vào tháng 4 năm 2018. Nếu bây giờ các anh chị mua, chỉ khoảng 3 tháng nữa là các anh có thể xây dựng nhà được...”, một sale nói.
Tuy nhiên, trái ngược hoàn toàn với những gì mà nhân viên kinh doanh của công ty Kim Oanh “nổ”. Sau gần 2 năm mở bán và thu tiền khách hàng, đến nay dự án Mega City 2 vẫn chưa thể hoàn thiện pháp lý. Hành vi, bất chấp “xé rào” chuyển nhượng đất nền khi chưa được phép tại dự án Mega City 2 theo Sở Tài nguyên và Môi trường (Sở TN&MT) tỉnh Đồng Nai nhận định là vi phạm pháp luật.
Đẩy rủi ro về phía khách hàng!
Sở TN&MT tỉnh Đồng Nai thông tin dự án Mega City 2 hiện đang trong quá trình điều chỉnh quy hoạch và chưa hoàn thiện nhiều thủ tục pháp lý.
Liên quan đến tình trạng pháp lý của dự án Mega City 2, trao đổi với PV, bà Nguyễn Thị Bích Phượng, Chánh văn phòng Sở TN&MT tỉnh Đồng Nai khẳng định, đến thời điểm này, dự án Mega City 2 chưa được cấp phép thông báo đủ điều kiện kinh doanh.
“Chủ đầu chưa liên hệ Sở TN&MT để thực hiện thủ tục điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất. Đến nay, Sở vẫn chưa nhận được hồ sơ đề nghị thông báo điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà của Công ty TNHH Khu đô thị Phú Hội. Do đó, dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở theo quy định tại Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-05-2014 và khoản 46, Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ”, Chánh văn phòng Sở TN7MT tỉnh Đồng Nai nhấn mạnh
Theo tìm hiểu của phóng viên, thực tế nền đất tại dự án Mega City 2 được mở bán từ đầu năm 2018 và đến cuối năm 2019 đã cơ bản được bán hết. Tuy nói là mua bán nền đất nhưng nhân viên kinh doanh của Kim Oanh lại đưa ra “Hợp đồng nguyên tắc về đảm bảo quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai”.
Theo đó, giá trị hợp đồng và phương thức thanh toán được ghi rất rõ: “Việc thanh toán được thực hiện bằng đồng Việt Nam và được thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản, được chia làm các đợt như sau: Đợt 1 bên B thanh toán 95% của giá trị quyền sử dụng đất,...ngay sau khi các bên ký kết Hợp đồng này; Đợt tiếp theo bên B thanh toán tiếp 5% của giá trị quyền sử dụng đất,…ngay sau khi bên A bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Một vấn đề đặt ra là: Đây là hợp đồng mua bán hay là một hình thức huy động vốn trá hình và đã có bao nhiêu khách hàng đã được ký hợp đồng với chủ đầu tư dự án Mega City 2?
Thực tế, những hợp đồng được Công ty TNHH khu đô thị Phú Hội ký với khách hàng thì cơ sở ký kết hợp đồng rất mập mờ, không rõ về thủ tục pháp lý. Trong đó, tại một Hợp đồng được ký với khách hàng tháng 09/2019, nội dung được ghi: Căn cứ vào hồ sơ pháp lý của dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Long Tân, và xã Phú Hội, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do bên A làm chủ đầu tư.
Hồ sơ này đã được bên A cung cấp cho bên B, được bên B nghiên cứu, xem xét và chấp nhận sự phù hợp với các quy định hiện hành của pháp luật để tiến hành việc ký kết và thực hiện hợp đồng này; Sau khi bên B xem xét, đã hiểu rõ tình trạng pháp lý và tiến độ thực hiện của DA, các bên cùng thống nhất và tự nguyện xác lập, ký kết và chịu sự ràng buộc bởi hợp đồng này dựa trên nguyên tắc và trong vai trò là đối tác tin cậy lẫn nhau bằng tín nhiệm, trung thực, với sự cẩn trọng, chân thành, và đối xử công bằng trong quan hệ giữa hai bên. Giá trị hợp đồng được ký kết là hơn 770 triệu đồng và thanh toán đợt 1 là 732 triệu đồng.
Trong khi đó, theo quy định tại khoản 1, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014, Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở khi thỏa mãn điều kiện: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ DA, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.
Như vậy, với những xác nhận của Sở TN&MT tỉnh Đồng Nai về thực trạng pháp lý của dự án thì chủ đầu tư dự án Mega City 2 đã vi phạm nghiêm trọng Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 (?).
Chưa kể, bất chấp tổ chức huy động vốn trái phép khi chưa hoàn thiện pháp lý dự án, đồng nghĩa với việc Kim Oanh Group đang đẩy mọi rủi ro về phía khách hàng và nhà đầu tư. Thiết nghĩ, để bảo về quyền lợi chính đáng của người dân, các cơ quan chức năng cần nhanh chóng vào cuộc điều tra, làm rõ những sai phạm đã và đang diễn ra tại dự án Mega City 2.
