Dự án chưa đảm bảo pháp lý nhưng đã huy động vốn. Ảnh: Nhóm phóng viên
Sau khi Cơ quan CSĐT Bộ Công an và Công an tỉnh Bình Dương khởi tố bắt tạm giam 3 lãnh đạo Công ty TNHH Sản xuất thương mại Thiên Phú (Công ty Thiên Phú) về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” liên quan đền bù Dự án khu dân cư Hòa Lân (Bình Dương) và khởi tố 3 lãnh đạo Tổng Công ty Sản xuất, Xuất nhập khẩu Bình Dương (TCT Bình Dương) về tội “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí” tại dự án khu Đô thị - Thương mại - Dịch vụ Tân Phú (KĐT Tân Phú) với diện tích 43 ha ở TP.Thủ Dầu Một đã gây sự chú ý đặc biệt của dư luận.
Đây là dự án thuộc Công ty Tân Phú, được liên doanh giữa TCT Bình Dương với Công ty cổ phần bất động sản Âu Lạc (Công ty Âu Lạc) sau đó Công ty Kim Oanh thâu tóm và huy động vốn của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện về pháp lý…
Nhiều dự án sai phạm
Thực tế, Công ty Thiên Phú có đến 3 dự án bất động sản lớn tại Bình Dương là KDC Cầu Đò, KDC Mỹ Phước 4 tại huyện Bến Cát và KDC Hòa Lân tại phường Thuận Giao, TP.Thuận An.
Đến thời điểm 3 lãnh đạo Công ty Thiên Phú bị bắt đã có hai dự án là KDC Cầu Đò và KDC Mỹ Phước 4 “lọt” vào tay Kim Oanh Group bằng hình thức đấu giá. Riêng dự án KDC Hòa Lân, mặc dù đã trúng đấu giá nhưng Kim Oanh Group vẫn chưa chính thức là chủ đầu tư do việc tranh chấp đấu giá đang chờ Tòa án nhân dân quận 7, TP.Hồ Chí Minh xét xử.
Sau khi 3 lãnh đạo Công ty Thiên Phú bị bắt, ngày 8/4/2020 Thanh tra Bộ Tư pháp đã có kết luận thanh tra việc chấp hành các quy định pháp luật đối với Công ty cổ phần Đấu giá Nam Sài Gòn (TP.Hồ Chí Minh) và Văn phòng Công chứng Mỹ Phước, tỉnh Bình Dương về bán đấu giá tài sản tại dự án KDC Mỹ Phước 4 và dự án KDC Cầu Đò, do Công ty Thiên Phú thế chấp tại Agribank Chợ Lớn.
Dự án 43 ha đất công ở Bình Dương đã bị bán trái phép. Ảnh: Nhóm phóng viên
Kết luận thanh tra đã chỉ ra hàng loạt sai phạm trong quá trình tổ chức đấu giá như diện tích đất giữa Chứng thư thẩm định và kết quả đấu giá chênh lệch nhau lên đến 6.144 m2; hồ sơ đấu giá không lưu trữ tài liệu thể hiện niêm yết thông báo đấu giá tại địa điểm theo quy định pháp luật; chưa đảm bảo chặt chẽ trong việc đăng ký tham gia đấu giá nộp tiền đặt trước khi thời hạn nộp tiền đã hết; chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trong việc thực hiện Hợp đồng đấu giá đã ký kết với Agribank Chợ Lớn; nhận thức chưa đúng về tài sản đấu giá dẫn đến việc thông báo đấu giá tài sản không được chuyển nhượng...
Những sai phạm này chưa được xử lý, tiếp tục được áp dụng cho việc tổ chức đấu giá tại dự án KDC Hòa Lân với giá trị của kết quả đấu giá lên đến hơn 1.353 tỷ đồng.
Trong đó, Chứng thư thẩm định giá đã có nhiều sai phạm nghiêm trọng như: Đưa cả 246.853,1 m2 diện tích đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất vào đấu giá và kết quả thẩm định giá đất là 2.506.457 đồng/ m2, chênh lệch thấp hơn giá bình quân của bảng giá đất UBND tỉnh Bình Dương đến gần 2 triệu đồng/ m2. Đến nay, đơn vị trúng đấu giá của cả 3 dự án đều thuộc Kim Oanh Group và 3 lãnh đạo của Công ty Thiên Phú đã bị bắt giam để lại hệ lụy rất lớn...
Dự án tạm dừng vẫn bán hết?
Ba năm qua, nhiều người dân mua đất nền để xây nhà tại Khu dân cư Cầu Đò (tên thương mại là Khu đô thị Mega City) ở xã An Điền, TX.Bến Cát, Bình Dương nhưng chưa được cấp “sổ đỏ”. Trong vai nhà đầu tư, chúng tôi có mặt tại dự án này và nhân viên sale tên Cảnh giới thiệu: “Đất của dự án đã bán sạch. Nếu anh muốn mua thì phải mua lại do khách hàng kí gửi. Giá các trục chính khoảng trên một tỷ đồng, giá các trục nhỏ thì 700-800 triệu đồng/ lô, diện tích 80 m2”. Khi chúng tôi đề cập việc chậm sổ đỏ thì sale nói là tới quý Inăm sau sẽ có, vì khu công viên ven rạch đã xong, đang vướng một số thủ tục.
Qua tìm hiểu dự án được chia thành nhiều khu từ A1 đến A40, B1 đến B10, có tổng cộng 50 khu đất lớn, chia thành nhiều nền đất nhỏ cho khách hàng. Toàn bộ dự án chỉ có ba căn nhà đã hoàn thành (một căn đôi), có một căn nhà lầu đang xây dựng dang dở, khu công viên thì đang bỏ hoang...
Anh Dũng, chủ một căn nhà ở khu A cho biết, đã mua miếng đất diện tích 80 m2 từ năm 2018, giá thành là 490 triệu đồng/ nền nhưng được chiết khấu nên chỉ còn 450 triệu đồng. Sau đó, chủ đất xây nhà vào năm 2019 để sinh sống. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có “sổ đỏ”.
Xây dựng hạ tầng trái phép tại Dự án khu đô thị Hòa Lân. Ảnh: Nhóm phóng viên
Theo điều tra, dự án Mega City đang bị cơ quan chức năng tạm dừng để buộc Công ty Thuận Lợi thực hiện việc lập hồ sơ điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và thực hiện thỏa thuận với địa phương để thống nhất đối với phần diện tích chồng lấn ranh quy hoạch giữa Khu dân cư Cầu Đò và dự án nạo vét sông Thị Tính. Công ty Thuận Lợi xin gia hạn thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dự kiến đến quý I/2021.
Sở TNMT Bình Dương cho biết, ngày 7/3/2017, chủ đầu tư dự án trên đã được Sở TNMT Bình Dương cấp 57 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, với tổng diện tích là 279.927,7 m2 thuộc khu dân cư Cầu Đò.
Ngày 15/5/2017, chủ đầu tư đã thế chấp một số Giấy chứng nhận nêu trên tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam -Chi nhánh Bình Dương.
Ngày 30/7/2018, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam -Chi nhánh Bình Dương đã đăng ký thay đổi tên bên nhận thế chấp thành Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam -Chi nhánh Đông Bình Dương, đồng thời đề nghị xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất đối với 24 Giấy chứng nhận. Hiện còn nhiều Giấy chứng nhận theo Hợp đồng thế chấp vẫn ở trong ngân hàng, chưa thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp...
Cẩn trọng khi mua đất dự án chưa đủ pháp lý
Tương tự, một số người dân đã mua đất nền tại dự án Singa City, tọa lạc tại đường Trường Lưu (phường Long Trường, quận 9, TP.Hồ Chí Minh) đang đau đầu vì đất thì không có “sổ đỏ” mà xây nhà để ở cũng không xong. Vì tin trên mạng rao bán đất nền tại dự án này có địa thế hấp dẫn, giá cả rẻ nên “bập” vào.
Tuy nhiên khi có mặt tại dự án này, chúng tôi ghi nhận không thấy bảng hiệu công trình, bên ngoài chỉ vây tôn. Ngoài một căn nhà mẫu, chỉ có một căn nhà sâu hun hút nằm phía trong. Chủ nhà mua lại nền từ một nhà đầu tư thứ cấp vào năm ngoái, sau đó xây nhà để ở cho đến nay. Giá mua nền khi đó là 2,250 tỷ đồng. Cũng theo chủ nhà này cho biết, chủ đất đầu tiên mua giá khoảng 1,8 tỷ đồng. Họ lời hơn 400 triệu đồng.
Tìm hiểu một sale cho biết, dự án đã bán hết từ lâu. Tuy nhiên, do đang vướng pháp lý nhưng nhiều người đầu tư không hề biết. Theo Sở Xây dựng TP.Hồ Chí Minh, dự án này chưa đủ điều kiện chuyển nhượng vì chưa hoàn tất thủ tục pháp lý khi chuyển đổi pháp nhân từ tên công ty cũ sang công ty mới. Thanh tra Sở Xây dựng và chính quyền địa phương từng xử phạt hành chính một số căn nhà xây trái phép. Nếu tiếp tục phát hiện việc mua bán trái phép, Thanh tra Sở Xây dựng sẽ kiên quyết xử lí theo quy định.
Tại dự án khu dân cư Mỹ Phước 4 - khu B, phường Mỹ Phước, thị xã Bến Cát với quy mô 40,4 ha cũng xảy ra nhiều sai phạm. Ngay khi vừa trúng đấu giá, nhưng chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý, Công ty Thuận Lợi đã cho tiến hành xây dựng hạ tầng kỹ thuật và đến ngày 16/12/2016 đã bị Thanh tra Sở xây dựng tình Bình Dương ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính với số tiền 40 triệu đồng, buộc dừng thi công.
UBND thị xã Bến Cát (Bình Dương) khẳng định: Năm 2017, chủ đầu tư đã gửi Sở Xây dựng và các sở chuyên ngành để góp ý và thẩm định hồ sơ thiết kế cơ sở dự án Mỹ Phước 4 - khu B. Tuy nhiên, do chưa được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nên không đủ điều kiện để thẩm định và phê duyệt.
Người dân xây dựng nhà trên phần đất công ích tại Khu đô thị Mỹ Phước 4 (khu B) mà Công ty Thuận Lợi đã bán cho họ. Ảnh: Nhóm phóng viên
Về cấp phép xây dựng các công trình của dự án do chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, chưa được thẩm định và phê duyệt hồ sơ thiết kế cơ sở nên chủ đầu tư chưa lập thủ tục đề nghị cấp phép xây dựng theo quy định. Ngoài ra, hồ sơ dự án, bản vẽ thiết kế thi công chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt và cấp phép xây dựng đối với các công trình xây dựng trong dự án.
Tuy nhiên, chủ đầu tư đã hoàn thiện 95%, toàn dự án đã có 61 công trình xây dựng nhà ở được xây dựng không phép với tổng diện tích xây dựng là gần 4.000 m2, trong đó có 59 công trình đã hoàn thiện, 2 công trình chưa hoàn thiện. Với hàng loạt những vi phạm này, ngày 6/12/2019, UBND thị xã Bến Cát đã ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính với số tiền 118 triệu đồng, buộc Công ty Thuận Lợi phải khôi phục toàn bộ hiện trạng của đất, tháo dỡ công trình xây dựng trái phép, nộp lại số tiền thu lợi bất hợp pháp đã thu được từ nhà đầu tư và trả lại phần đất công cho phường Mỹ Phước.
Công ty Thuận Lợi còn chiếm luôn diện tích 7.551,1 m2 đất công để kết nối vào toàn bộ dự án rồi phân ra thành 38 lô, trong đó có 19 lô nằm hoàn toàn trên diện tích đất công và 19 lô còn lại có một phần nằm trên đất công và phần nhỏ nằm trên đất dự án.
Theo các luật sư, việc chủ đầu tư thực hiện đầu tư hạ tầng kỹ thuật và kí hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở được hình thành trong tương lai khi chưa có đủ điều kiện là trái với quy định tại điều 188 của Luật Đất đai năm 2013. Như vậy, các dự án nêu trên chưa đủ điều kiện pháp lý, nhưng chủ đầu tư đã huy động vốn trái phép.
