Báo cáo mới công bố của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) cho thấy với phân khúc bất động sản (BĐS) nhà ở quý III/2023 có khoảng 38.000 sản phẩm sơ cấp được tung ra thị trường nhưng có tới 90% đến từ các dự án hiện hữu và tập trung chủ yếu ở miền Bắc khoảng 14.000 sản phẩm, miền Nam khoảng 17.500 sản phẩm. Tuy nhiên, tỉ lệ hấp thụ khá thấp, chỉ đạt từ 10%-20% tổng nguồn cung.
Ở phân khúc đất nền, Danh Khôi Group cho biết trong quý III/2023 tại thị trường TP HCM và vùng phụ cận chỉ ghi nhận 6 dự án mở bán với khoảng 271 nền, bằng 21% cùng kỳ năm ngoái. Tỉ lệ tiêu thụ đạt 25%, chỉ bằng 12% so với cùng kỳ.
Nguồn cung mới nhà phố, biệt thự trong quý chỉ 144 căn mở bán đến từ 4 dự án, chỉ bằng 5% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỉ lệ tiêu thụ chỉ khoảng 28%, tương đương 40 căn. Phần lớn các giao dịch tập trung ở những sản phẩm có mức giá dưới 10 tỉ đồng/căn. Theo Danh Khôi Group, những khó khăn chung của thị trường, biến động kinh tế vĩ mô... đã tác động đến tâm lý khách hàng khiến các giao dịch mua bán chưa đạt được như kỳ vọng.
Đại diện Danh Khôi Group cũng cho hay gần đây các chủ đầu tư phải kéo dài thời gian giữ chỗ tại các dự án mở bán bình quân 3 - 5 tháng, cũng như tiếp tục những chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, quà tặng mở bán… để kích cầu thị trường.
Giao dịch đất nền, nhà phố tại các dự án mới ở TP HCM hiện nay chủ yếu là giao dịch thứ cấp ở những dự án cũ
Chia sẻ thêm để thấy tỉ lệ hấp thụ trên thị trường BĐS vẫn thấp, ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, cho biết trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn, các chủ đầu tư tiếp tục giữ tâm lý thận trọng, hạn chế các hoạt động marketing và trì hoãn kế hoạch mở bán những dự án mới cho đến năm sau. Một số chủ đầu tư có dự án mở bán buộc phải áp dụng hàng loạt chính sách bán hàng ưu đãi và cho vay đa dạng, cùng những cam kết thuê mới nhằm thu hút được người mua.
Ở chiều ngược lại, người mua BĐS còn thận trọng hơn rất nhiều, bất chấp việc lãi suất đã giảm về mức thấp nhất kể từ năm 2020. Tại cuộc khảo sát khách hàng về việc có ý định mua BĐS nếu lãi suất giảm do Dat Xanh Services thực hiện cho thấy chỉ 26% số người chọn đáp án "có"; 31% phản hồi "không"; 43% người phân vân "chưa chắc chắn".
TS Phạm Anh Khôi, Viện trưởng DXS - FERI, cho rằng tất cả các bên tham gia thị trường tại thời điểm này đều đang trong tình trạng "tiến thoái lưỡng nan". Chính phủ vừa phải giảm lãi suất để thúc đẩy sản xuất - kinh doanh nhưng cũng phải cân đối để tránh làm ảnh hưởng đến tỉ giá, tính an toàn của hệ thống. Doanh nghiệp sản xuất - kinh doanh, dịch vụ cũng chung hoàn cảnh đứng trước tình thế vay hay không vay. Doanh nghiệp BĐS vừa khan hiếm dòng vốn vừa đối diện với niềm tin thị trường chưa hoàn toàn hồi phục. Chính vì vậy, họ chọn chờ nên thanh khoản khó tăng. "Trong ngành BĐS, người mua thường chờ thị trường ấm lên mới mua, còn hiện nay họ chưa đủ niềm tin. Đầu tư BĐS không quay vòng vốn nhanh được, muốn bán thì cũng không nhấn lệnh bán ngay như chứng khoán nên nhà đầu tư sẽ chọn cách chờ để xem mức độ tác động của các chính sách điều hành. Chúng tôi dự đoán phải đến cuối năm 2023, tác động của chính sách mới rõ nét hơn" - TS Khôi nhìn nhận.
Dòng tiền bị "mắc kẹt"
Theo TS Lê Đạt Chí, Trưởng Khoa Tài chính doanh nghiệp - Đại học Kinh tế TP HCM, có nhiều lý do để giải thích về cầu BĐS đạt thấp, trong đó không thể không nhắc tới là dòng tiền của nhiều nhà đầu tư đang bị "mắc kẹt" tại các dự án BĐS dở dang, tiền đã đóng nhưng nhà chưa có; nhiều người bị dính vào trái phiếu doanh nghiệp chưa tìm được lối thoát. Do đó, để thị trường BĐS khởi sắc trở lại thì phải giải quyết câu chuyện dòng tiền và lòng tin cho các nhà đầu tư...
